Um verðtryggingu

Það er hægt að verðtryggja lán á einfaldan og sanngjarnan hátt.

Tökum dæmi: 20 milljóna króna lán með verðtryggðum 5% vöxtum til 40 ára – mánaðarlegar afborganir. Galdurinn felst í því að skeyta saman höfuðstólnum og vöxtunum saman í byrjun og núvirða síðan verðbættan höfuðstól + vexti í hverjum mánuði.  Þannig fæst út tala sem segir til um hversu mikils virði upphaflegur höfðstóll + vextir eru á hverjum tíma en að sjálfsögðu er raunverulegur höfuðstóll greiddur niður smám saman. Þetta virkar svona: Staðan í upphafi er sú að lánveitandinn vill fá 20 milljónirnar sínar til baka + 5% vexti – samtals 21 milljón að núvirði. Það þýðir að ef verðbólga væri 0% yfir lánstímann ætti lántakinn að borga 21.000.000/480 = 43.750 á mánuði allan lánstímann. Tökum nú verðbólguna inn í en gerum ráð fyrir því, til einföldunar, að hún sé nákvæmlega 6% á ári allan lánstímann. Notum þessa formúlu: (upphaflegur höfuðstóll + vextir) * breyting á neysluverðsvísitölu frá lántöku. Eftir 1 ár: 21.000.000 * 1,06 = 22.260.000. Eftir 20 ár: 21.000.000 * 3,207 = 67.349.845. Eftir 40 ár: 21.000.000 * 10,286 = 216.000.077. Til að reikna út afborganirnar má nota þessa formúlu: Upphafleg afborgun * breyting á neysluverðsvísitölu frá lántöku.  Einnig er hægt að gera þetta svona: uppreiknaður höfuðstóll / 480.  Þannig er fyrsta afborgunin: 21.000.000 / 480 = 43.750. 12. afborgun (eftir eitt ár): 22.260.000 / 480 = 46.375. 240. afborgun (eftir 20 ár): 67.349.845 / 480 = 140.312. Síðasta afborgun: 216.000.077 / 450.000.

Heildarkrónutalan sem lántakinn borgar á lánstímanum er u.þ.b. 83,7 milljónir. Þessar 83,7 milljónir eru jafnvirði 216 milljóna “núvirtra” króna í lok lánstímans (það má útskýra þetta þannig að ef lánveitandinn hefði lagt hverja einustu krónu af hverri einustu afborgun inn á verðtryggðan en vaxtalausan reikning ætti hann 216 milljónir þar, þegar lánið er uppgreitt. Hann er búinn að fá allan höfuðstólinn til baka en hann er “að núvirði” 205.700.000 í lok lánstímans og 5% vextina sem eru “að núvirði” 10.300.000 í lok lánstímans.

Lánveitandinn ætti að vera sáttur við þetta en hvað með lántakann? Er ekki of mikið að borga samtals 84 milljónir fyrir 20 milljóna króna lán? Það fer eftir samspili launa og verðlagsþróunar á tímabilinu. Ef við gefum okkur að í upphafi lánstíma sé lántakinn með 300.000 kr. í mánaðarlaun er hann að borga tæp 15% af laununum sínum í fyrstu afborgun. Ef við gefum okkur að launin haldist nákvæmlega í takt við verðlagsþróun á lánstímanum (eins og þau væru verðtryggð) þá væri lántakinn allan tímann að borga 15% af laununum sínum í lánið. Eftir 40 ár, þegar hann borgar síðustu afborgunina upp á kr. 450.000, ættu launin hans að vera 3.086.000 á mánuði, hafi launin hækkað í takt við neysluverðsvísitölu. Þetta er nú ekki svo slæmt!

Ef þessi reiknisaðferð er notuð er líka auðvelt að sjá hverju sinni hversu stórt hlutfall lántakinn hefur borgað af skuldinni. Krónutalan skiptir minna máli vegna þess að maður veit aldrei hvernig verðbólgan mun verða. Þar sem lántakinn borgar alltaf 1/480 eða ca. 0,21% af bæði höfuðstól og vöxtum getur hann t.d. séð að eftir 20 ár hefur hann borgað 50% af hvoru tveggja – miðað við núvirði. Ef við notum dæmið hérna á undan og núvirðum stöðuna eftir 20 ár þá sjáum við að þar sem höfuðstóll + vextir standa í 67.350.000 þá hefur hann þegar greitt að núvirði 33.675.000 og skuldar að núvirði sömu upphæð. Ef hann vill greiða upp lánið á þessum tímapunkti þarf hann að borga þessa sömu upphæð en ef hann vill greiða inn á lánið getur hann t.d. stytt lánstímann um 10 ár með því að borga helminginn af eftirstöðvunum = 16.837.500 inn á það.

Það er augljóst að íslenskar lánastofnanir eru að nota einhverjar miklu flóknari aðferðir en þessa við lánaútreikninga og það hlýtur að vera að þær séu að láta lánþega borga allt of mikið þegar upp er staðið. Ég hef ekki kynnt mér formúlur þeirra eða rök sérstaklega vel en ég er að velta fyrir mér hvort það sé kannski verið að “núvirða” allar greiðslur miðað við verðbættan höfuðstól + vexti í lok lánstímans. Ef við notum dæmið hérna á undan þá myndu þeir segja að lántakandinn verði að borga samtals 216.000.000 milljónir til að lánveitandinn fái allt sitt til baka með vöxtum. Ef svo er, þá er um stórkostlega skekkju að ræða. Það er lykilatriði að lánveitandinn er stöðugt að fá greiðslur allan lánstímann og getur því keypt vörur og þjónustu strax fyrir hverja afborgun sem hann fær. Það er að sjálfsögðu nauðsynlegt að taka tillit til þess að virði hverrar krónu er að minnka allan lánstímann ef það er stöðug verðbólga (í dæminu hér á undan er 1 króna í upphafi lánstímans jafn mikils virði og 10,3 krónur í lok lánstímans). Það væri aðeins réttlætanlegt að rukka þessar 216 milljónir ef öll upphæðin væri borguð til baka í einni greiðslu í lok lánstímans.

Hagsmunasamtökin standa við útreikninga

Athugasemdir

[Stjáni (IP-tala skráð) 20.8.2011 kl. 12:56]

Væri samt ekki lágmark að fá 5% vexti af eftirstöðvum höfuðstóls á hverju ári fyrir sig ekki að fá 5% vexti samtals yfir 40 ára tímabil.. það er náttúrulega prump!

[Starbuck, 20.8.2011 kl. 14:28]

Aðalrökin fyrir verðtryggingunni eru þau að lánveitandinn fái örugglega allt sitt til baka.  Það fær hann miðað við þessa reiknisaðferð og hann er 100% öruggur með að fá það allt ef lánþeginn stendur í skilum.  Þetta finnst mér aðalmálið. 

Ef við reiknum dæmið út frá 5% ársvöxtum erum við að tala um að í heildina sé lántakandinn að borga 7.040.000 í vexti af 20 milljóna króna láni eða 35%.  Finnst þér það sanngjarnt Stjáni - sérstaklega í ljósi þess að lántakandinn tekur alla áhættuna af verðbólgunni?

[Sigurður M Grétarsson, 20.8.2011 kl. 19:24]

Aðalrökin fyrir bæði verðtryggingu sem leggst við höfuðstólinn í stað þess að koma til greiðslu strax og eins fyrir jafngreiðslulánum eru þau að létta greiðslubyrgði lántaka í upphafi lánstímans með því að jafna raungreiðslubyrði yfir lánstímann. Þetta gerir tekjulitlum heimilum kleift að kaupa sér íbúð sem þau annars gætu ekki. Ef HH hafa sitt fram þá eru þau þar með búinn að útiloka það að lágtekjuheimili geti keypt sér íbúð og jafnvel líka lægsta hluta millitkjuheimila. Það að greiða lánin hraðar niður í upphafi getur verið fínt fyrir heimili sem hafa tekjur til þess. Fyrir hin heimilin leiðir þetta bara til uppsöfnunar skammtímaskuda farman af lánstímanum með miklum aukakostnaði.

[Starbuck, 20.8.2011 kl. 20:40]

Sigurður, ef aðferðin sem ég nota í dæminu hér að ofan er notuð þá myndi greiðslubyrðin minnka yfir allan lánstímann og jafnvel tekjuminnstu heimili ættu auðveldlega að geta eignast íbúð.

 

Ég geri mér hins vegar fulla grein fyrir því að ef þessi aðferð yrði tekin upp fyrir öll lán í dag myndi bankakerfið fara rakleitt á hausinn.  En það er líka allt í lagi!  Það mun hvort sem er hrynja aftur áður en langt um líður og það er algjörlega nauðsynlegt að fara að hugsa hlutina alveg upp á nýtt.

 

Það breyttist lítið við bankahrunið nema að ríkið var kaffært í skuldum.  Þegar næsta bankahrun verður mun hrikaleg skuldastaða ríkisins koma í veg fyrir að það geti komið til bjargar (nema kannski með því að fórna heilbrigðiskerfinu og menntakerfinu).

[Hrúturinn (IP-tala skráð) 21.8.2011 kl. 11:22]

Þarna kemur Starbuck að kjarna máls, sem alltaf gleymist. Þegar verðtryggingu var komið á voru laun líka verðtryggð! Síðan gekk var launatrygging afnumin með einu pennastriki. Þá tók við núverandi verðrán, sem almúginn er berskjaldaður fyrir. Nema einfaldlega að rísa upp gegn ræningjunum og láta hart mæta hörðu! Velta um borðum víxlaranna. Íslendingar geta ekki lotið öðrum lögmálum en helstu viðskiptalönd og nágrannar.

[Sigurður M Grétarsson, 21.8.2011 kl. 14:26]

Starbuk. Eins og Stjáni bendir á þá eru vextirnir 5% á ári en ekki 5% yfir 40 ára tímabil. Þetta dæmi er því snarvitlaust reiknað hjá þér og þar af leiðandi er niðustaðan bull. Við getum reiknað okkur í aðferð sem gefur lánveitanda minna til baka en hann hefur í núverandi kerfi. Gallinn er hins vegar sá að það þarf að selja fagfjárfestum slík skuldabréf á markaði og ef raunávöxtunin er minni en þeir eru tibúnir að sætta sig við þá kaupa þeir ekki bréfin og þá fá engir húsnæðislán. Bankarnir fara ekki á hausinn þó vextir lækki. Þeir eru ekki að lána sína peninga heldur taka þeir peninga að láni hjá innistæðueigendum og kaupendum skuldabréfa þeirra og lána út aftur með örlítið hærri vöxtum. Séum vextirnir okurvextir þá eru það þeir sem lána bönkunum sem eru okraarnir en ekki bankarnir.

Hnúturinn. Laun hafa yfirf lengra tímabil alltaf hækkað meira en neysluvísitala þó vissulega hafi komið styttri tímabil inn á milli þar sem launahækkanir hafa ekki náð að fylgja neysluvísitölu. Þannig ástand er akkúrat núna og þess vegna er fólk í vandræðum með að greiða af lánunum sínum. Við þessu er ekkert að gera annað en að létta afborganir lána á meðan þetta tímabil varir og er það akkúrat það sem stjórnvöld hafa verið að gera með lögum um greiðslujöfnunarvísitölu. Það að lækka lánin með lagaboði eins og HH hafa verið að gera kröfu til er ekki valkostur vegna þess að slík lagasetning er brot á eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar. Stjórnvöl hafa ekki og hafa aldrei haft möguleika á að lækka lán með slíkum hætti öðruvísi en að senda reikninginn til skattgreiðenda. Það breytir engu hversu oft HH hafa verið að ljúga öðru að þjóðinni því við sitjum einfaldleg uppi með þessa staðreynd.

[Starbuck, 21.8.2011 kl. 21:45]

Sigurður, Ég er alls ekki sérfróður um lánastarfsemi.  Hins vegar veit ég að áður en verðtryggingu var komið á brunnu húsnæðislán upp í verðbólgunni og gekk þetta kerfi þó upp ansi lengi.  Hvernig var með fagfjárfestana þá?  Ef það kerfi gat gengið upp til margra ára hlýtur sú aðferðafræði sem ég er að stinga upp á ennþá frekar að geta gengið.

Ég veit það fullvel að áður en verðtryggingunni var komið á var sparifé fólks að brenna upp í verðbólgunni.  Ég vil ekki sjá það gerast en ég vil heldur ekki að lánþegar þurfi að búa við vaxtaokur.  Þess vegna settist ég niður og fór að reikna til að sjá hvort hægt væri að bjóða upp á húsnæðislán sem eru hagstæð (sem alls ekki er hægt að segja um það sem boðið er upp á í dag) en jafnframt væri tryggt að lánveitandinn fái sitt til baka.  Mér sýnist að þessi aðferð sem ég kom niður á uppfylli báðar þessar kröfur.  Mér er fullljóst að lánveitandinn græðir lítið á þessu en þar sem áhættan er fyrst og fremst hjá lánþeganum finnst mér það bara allt í lagi.  Fyrir utan að það er ein af grunnþörfum mannsins að hafa þak yfir höfuðið og stjórnvöld eiga að tryggja að fólk geti eignast þak yfir höfuðið með sem ódýrustum hætti,

Það er kannski rétt hjá þér að þessi aðferð gangi ekki upp í nútíma fjármálaumhverfi enda er nútíma fjármálaumhverfi fársjúkt og mun ekki vara mjög lengi enn.  Hins vegar held ég að sú aðferð sem ég var að lýsa sé fræðilega möguleg og verði hugsanlega raunhæf í framtíðinni þegar búið verður að stokka upp allt fjármálakerfið.  Þessi leið er einföld, gegnsæ og sanngjörn.

Ef laun hafa verið að hækka umfram neysluvísitölu síðustu 30 árin (ég er ekki búinn að kynna mér sjálfur hvort þetta er rétt), hvers vegna var þá ekki hægt að halda í verðtryggingu launa á sínum tíma?

Varðandi HH þá treysti ég mér ekki til að segja til um hvort útreikningarnir þeirra séu réttir.  Hins vegar sýnist mér það ekki vera aðalmálið heldur hvort núverandi fyrirkomulag á lánastarfsemi standist lög.  Nú virðist sem bankamenn telji sig vera hafnir yfir lög (og ansi margir stjórnmálamenn séu sammála því).  Allavega buðu menn upp á gengistryggð lán árum saman þó þeim hefði átt að vera fullljóst að það væri ólöglegt.  Mér sýnist þú hugsa á svipaðan hátt þegar þú snýrð hlutunum á hvolf og kallar það brot á eignaréttarákvæði stjórnarskrárinnar þegar krafist er að farið sé eftir lögum.  Ef HH hefur rétt fyrir sér varðandi þetta atriði þá má líklega draga þá ályktun að lánastofnanir hafi staðið í stórfelldri upptöku (ráni) á eigum almennings síðustu ár og jafnvel áratugi.  Það myndi maður nú ætla að væri frekar brot á eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar.

Það er algjört bull að segja að það sé bara einhver eðlileg niðursveifla í gangi sem hjálpa þarf almenningi í gegnum.  Það verður að skoða adragandann að þessu ástandi.  Aðdragandinn var sá að bankarnir kyntu undir fasteignabólu með ábyrgðarlausri útlánastefni til fjölda ára, þeir sköpuðu mikla verðbólgu með því að grafa undan krónunni og almenningur þarf að þola miklar skattahækkanir og skert kjör vegna þess að ríkið henti hundruðum milljarða í þetta ónýta bankakerfi (sem meira að segja AGS segir ennþá allt of stórt).   Svo finnst þér bara sjálfsagt að við borgum lánin okkar upp í topp!  Því miður virðist þú alls ekki einn um það.  Almenningur skal borga allt upp í topp en glæpamennirnir fá afskriftir - þetta er hinn óhugnanlegi veruleiki sem verið er að bjóða okkur upp á.  Þetta er sannleikurinn - almenningur hefur veitt bankakerfinu gríðarlega mikla hjálp - sem hann mun þurfa að borga næstu árin eða áratugina gegnum skattkerfið, fyrir utan að þurfa að þola skert lífskjör og skerta almannaþjónustu.  Ruglið hérna er hins vegar svo mikið að öllu er snúið á hvolf og bankarnir líta á sig sem einhverja bjargvætti, sem koma fólki með stökkbreytt lán til bjargar með því að leiðrétta að örlitlu leyti ranglætið sem þeir sjálfir hafa sýnt því.  Fólk er almennt ekki það heimskt að það sjái ekki í gegnum þetta og það mun rísa upp gegn ranglætinu áður en langt um líður!

Hvernig í ósköpunum geturðu komist að þeirri niðurstöðu